Wkład własny. Brzmi złowrogo i najczęściej spędza nam sen z powiek, gdy myślimy o kredycie. A wkład własny to nic innego, jak własne zaangażowanie w wartość inwestycji, którą zamierzamy finansować kredytem bankowym. Cóż, zgromadzenie środków, zwłaszcza przez młodych ludzi, którzy nie posiadają nadwyżek finansowych, nie jest łatwe.. Zresztą i dla osób, których życie finansowe trwa już jakiś czas, są to wymogi często nie do przeskoczenia. Posiadanie wkładu własnego jest niestety prawie zawsze niezbędne do uzyskania kredytu. Ale może jak poznamy go bliżej, to przestanie być aż taki straszny.
Co to jest wkład własny i po co to komu (zwłaszcza bankom)?
Dla kredytobiorcy zawiłości regulacji bankowych dotyczących wkładu własnego są trudne do zrozumienia. Skupmy się więc na tym, że jest potrzebny i tyle. Tym niemniej pokuszę się o kilka zdań wprowadzenia w temat, żeby rozwiać wątpliwości i przybliżyć tok myślenia banków.
Zacznijmy od porównanie do spraw czysto życiowych. Jeśli znajomy poprosi o pomoc w rozkręceniu biznesu, postawimy sobie wiele pytań, ale jednym z nich będzie: ile kosztuje biznes i ile z tego wkłada on sam. Im bardziej znajomy zaangażuje się finansowo, tym większe będziemy mieli przeświadczenie, że sam wierzy w ten biznes. Bank to też firma, której zadaniem jest zarabianie na swoim biznesie, czyli na udzielaniu kredytów. Dlatego też, im większy wkład własny w zakup nieruchomości zadeklaruje kredytobiorca, tym bank będzie bardziej skłonny do udzielenia kredytu na pozostałą część.
Ile obecnie wynosi wymagany wkład własny?
W czasach boomu na rynku nieruchomości uzyskanie kredytu na 100 lub nawet więcej procent wartości nieruchomości nie było problemem. Teraz podejście banków jest konserwatywne, co w połączeniu z regulacjami Komisji Nadzoru Finansowego sprawia, że zakup nieruchomości bez posiadania gotówki jest niemożliwy przynajmniej teoretycznie. Trzymając się zapisów prawnych każdy kredytobiorca musi dysponować 20% wkładem własnym w inwestycje. Dopuszcza się jednocześnie możliwość zmniejszenia udziału własnego do 10% pod warunkiem, że ów brakujący wkład własny zostanie ubezpieczony. Co na to banki? Podejście jest bardzo różne. Są takie, które trzymają się wymogu posiadania 20% wkładu własnego, zatem nie uzyskamy więcej kredytu niż 80%. Na drugim biegunie są te, które finansują 90% inwestycji. Jest to jednak poziom maksymalny.
I właśnie nad słowem „inwestycji” zatrzymam się teraz, czyli słów kilka o tym jak banki wkład własny wyliczają.
W jaki sposób banki liczą wysokość wymaganego wkładu własnego?
Najprościej będzie posłużyć się przykładem.
Kupujemy nieruchomość za 100 tys. Wymagany wkład własny (liczony od wartości inwestycji, czyli ceny transakcyjnej) to 10%, czyli 10 tys. I tyle musimy pokazać w banku jako środki własne. Jak się ma do tego wartość nieruchomości? Sprawa jest zakręcona. Jeśli z jakiś powodów wartość kupowanej nieruchomości będzie niższa niż 100 tys. (w ocenie banku) , przyjmijmy 95 tys. to burzy to proste liczenie wymaganego wkładu własnego. Jako wartość inwestycji bank przyjmie niższą z dwóch wartości, albo ceny transakcyjnej, albo wartości wyceny.
Kredyt to maksymalnie 90% wartości inwestycji – czyli 90% z 95 tys. co daje 85,5 tys. Ponieważ chcemy kupić nieruchomość za 100 tys. zatem musimy w tym przypadku posiadać 14,5 tys. a nie 10 tys. środków własnych.
A co jeśli „na papierze” wkład własny jest większy niż wymagany?
Może zdarzyć się sytuacja odwrotna od opisanej wyżej. Nieruchomość kupowana za 100 tys. zostanie wyceniona na 110 tys. (załóżmy, że kupujemy okazyjnie). W dalszym ciągu maksymalna kwota kredytu będzie liczona od niższej wartości, czyli ceny zakupu. Krótko mówiąc wkład własny 10 tys. a kredyt 90 tys. co daje cenę zakupu 100 tys.
Co zatem z nadwyżką 10 tys. zł ? Czy można „wciągnąć” to jako wkład własny?
Nadwyżka ta może mieć wpływ na parametry kredytu i ocenę ryzyka transakcji. Niestety potraktowanie jej jako wkład własny jest praktycznie niemożliwe. W niektórych bankach można ewentualnie zwiększyć kwotę kredytu o tzw. cel dowolny, co może stanowić połowiczne rozwiązanie odzyskania części poniesionych kosztów zakupu.
Dodatkowe zabezpieczenie a wkład własny
W nielicznych bankach jako wkład własny możemy przedstawić coś innego niż gotówkę. Tym czymś jest dodatkowa nieruchomość. Decyzja będzie mocno indywidualna, co nie znaczy, że nie jest to możliwe. Daleki byłbym jednak od przedstawiania tego rozwiązania jako pewnik, jednak próbować można, wszak korzyści kuszą. Rozwiązanie może okazać się korzystne dla tych, którzy mają już jakąś nieruchomość lub znajdą kogoś, kto im nieruchomości użyczy.
Brakujący wkład własny. Ile to kosztuje i kto za to płaci?
No właśnie… kto płaci? Pan płaci, Pani płaci. Stara zasada biznesowa mówi, że nie ma nic za darmo. Podobnie jest z ubezpieczeniem brakującego wkładu własnego. Banki mają zabronione przenoszenie kosztów tego ubezpieczenia na klientów, ale to czysta teoria. Wiadomo, że ktoś za to zapłacić musi i nie trzeba nikogo przekonywać do myśli, że banki nawet jeśli nie wprost, to przenoszą koszty tych opłat na klientów. Niektóre w sposób jawny obarczają kredytobiorców tymi kosztami. Jak to robią, że nie ponoszą konsekwencji tego ruchu pozostawiam bez komentarza. Te banki, które wprost takich opłat nie pobierają, mają to wliczone w cenę kredytu, czyli krótko mówiąc regulują to wysokością marży.
Żeby nie być gołosłownym podam przykład opłat. Przy kredycie w wysokości 200 tys. i finansowaniu 90% wartości inwestycji opłaty te są na poziomie 500 – 1500 zł w skali całego kredytu (ponoszone w pierwszych kilku latach, do czasu, kiedy zadłużenie spadnie do poziomu 80% wartości inwestycji, lub jednorazowo przy uruchomieniu kredytu). W gorszej sytuacji będą ci, którzy trafią na banki „wliczające” owo ubezpieczenie w wysokość marży. Miesięczny koszt nie jest wtedy wysoki, ale ponoszony w całym okresie kredytowania. Marża jest bowiem stała w całym okresie spłaty kredytu. Przez 30 lat spłaty suma tej nadwyżki może dojść do kilku tysięcy złotych. Oczywiście w większości przypadków to i tak lepsze rozwiązanie niż zebranie 10-30 tys. „na dzień dobry” jako wkład własny.
Wkład własny a zakup połączony z remontem/wykończeniem
Na zakończenie krótko o sytuacji, w której kupujemy mieszkanie i jednocześnie chcemy uzyskać środki na remont. W takim przypadku wkład własny będzie liczony od całości kosztów inwestycji a wartością inwestycji będzie (w dużym uproszczeniu) suma ceny zakupu i wartości remontu. Zatem jeśli kupujemy nieruchomość za 100 tys. i dodatkowo potrzebujemy 30 tys. na jej remont, bank wyceni inwestycję na 130 tys. I od tej wartości liczony będzie wymagany wkład własny. W takim przypadku jest to 13 tys. , czyli maksymalny możliwy kredyt to 117 tys.
Podane wyżej informacje dotyczą standardowych nieruchomości i kredytów w naszej rodzimej walucie. W przypadku kredytów w walutach obcych (jeśli jesteśmy uprawnieni do ich uzyskania) oraz przy kredytowaniu nietypowych nieruchomości poziom wymaganego przez banki wkładu własnego może się znacznie różnić.
Jeśli zainteresowała Cię ta tematyka zapraszam do dyskusji.
Chcesz dowiedzieć się więcej, masz pytania w innej spawie związanej z finansami? – zadzwoń lub napisz:
krzysztof@gurugroup.pl , tel. 502387352
Zapraszam na stronę www.gurugroup.pl
Krzysztof Iwan
Od 2005 roku w branży finansowej, od wielu lat ekspert w zakresie finansowania nieruchomości, czyli kredytów hipotecznych. Współzałożyciel Guru Group. Analityczne myślenie połączone z życiowym podejściem do zawiłych procedur bankowych. To sprawia, że potrafi przeprowadzić każdego klienta przez zawiłości ofert banków oraz procesów kredytowych od złożenia wniosku po szczęśliwy finał, czyli wypłatę kredytu. Stosuje przy tym indywidualne podejście, bo każda sprawa jest inna. Dzięki swojej wiedzy i podejściu zapraszany do udziału w kongresach i debatach dotyczących rynku nieruchomości i jego finansowania. Liczne publikacje w mediach oraz udział w programach radiowych i telewizyjnych. Niebawem premiera książki, która będzie jedynym w swoim rodzaju, różnym od dotychczasowych nielicznych publikacji w tym zakresie, poradnikiem dla kredytobiorców i doradców.
