Kurs franka szwajcarskiego jest od kilku lat jednym z głównych tematów wielu rozmów. I nie o biznesowe rozmowy tu chodzi, bo wpływ kursu tej waluty na światową gospodarkę bardzo znaczący nie jest. Dla setek tysięcy Polek i Polaków kurs franka jest tak samo istotny jak cena kupowanej rano bułki, na którą mamy odliczone i nie daj Boże, żeby zdrożała. Te „setki” z nas i naszych znajomych co miesiąc odlicza na ratę kredytu, zatem emocje związane z obserwowaniem kursów walut są ogromne. Zadłużenie związane z kredytem hipotecznym spędza nam sen z powiek, a obietnice rządu i prezydenta dają nadzieję na poprawę sytuacji. Czy słusznie się tak martwimy, czy obiecana pomoc dla „frankowiczów” jest im naprawdę potrzebna? Czy to co się dzieje to spadek w czeluści przepaści, czy może tylko, wzorem kolejki górskiej w parku rozrywki śmiganie w dół, żeby dobrze się odbić?
Zbierając siły i myśli do napisania poniższych słów długo zastanawiałem się, w którą stronę iść. Czy w matematyczne wyliczenia, żeby zobrazować sytuację, czy też w kierunku opisowego przedstawienia sytuacji tłumacząc zawiłości i rozprawiając się z mitami oraz prawdami, o których media milczą. Tak… milczą, bo mało medialne są te prawdy , nie można nakręcić populizmu itd. Ta druga opcja wygrała zdecydowanie. Co do pierwszej ograniczę się do przedstawienia suchych faktów, a Wy drodzy czytelnicy „musicie” mi uwierzyć na słowo. Całą swoją reputacją zaręczam, że będą prawdziwe. Zresztą niejeden z Was próbował nie raz i nie dwa przeliczać ile stracił na kredycie we frankach. I z góry zakładam, że większość z Was tak właśnie do tych wyliczeń podeszła – policzę ile straciłem, ile jestem tył. Wszyscy mówią przecież, że ten kurs waluty to Armagedon dla kredytobiorców. Niektórzy mówią, że trzeba im pomóc. No nie ma mocnych – jestem w tył na tym kredycie niczym inwestujący w złoto w Amber Gold. Czy aby na pewno? A przecież można podejść inaczej – policzę czy straciłem, bo może nie jest tak źle. Tyle wstępu, może i przydługiego, ale koniecznego.
Historia wymarzonego „m”
Całą opowieść owinę wokół sprawy jednej z czytelniczek, która stała się posiadaczką kredytu walutowego w roku 2005 a 400 tys. zł uzyskane z niego pozwoliły na zakup Izabeli wymarzonego mieszkania. Zarówno jej jak i tysięcy innych kredytobiorców nikt i nic nie był w stanie odciągnąć od chęci zaciągnięcia kredytu w walucie obcej. Wiem co mówię, pośredniczyłem w tym czasie w udzielaniu takich kredytów. Wszyscy Klienci otrzymywali po pierwsze informacje o ryzyku, po drugie każda oferta zawierała także opcję kredytu w złotówce. Zwłaszcza to porównanie wysokości rat działało zniewalająco. Często słyszałem… po co mi Pan pokazuje ten kredyt w PLN, przecież rata jest o 30% wyższa? No ale wie Pani… ryzyko kursowe, rata może wzrosnąć. Daj Pan spokój, Szwajcaria to nie Rosja, stabilny kraj, a nawet jakby co, to zanim wzrośnie to ja zarobię. Po co mam płacić 1300 jak mogę 1000 miesięcznie. Tak mniej więcej wyglądały dialogi w większości przypadków. Dzisiaj najgłośniej wypowiadają się Ci, którzy twierdzą, że nikt ich nie informował, że zostali wkręceni. Stawiam dolary przeciwko orzechom, że to 10, no może 20% wszystkich frankowiczów, ci którzy mieli kiepskich doradców. Reszta, wierzcie mi, była świadoma tego co kupuje.
Fot. iStock / gerenme
W ciągu ostatnich kilku lat, od czasu kiedy to kurs franka poszybował w okolice 4 zł wszystkie kredyty w tej walucie wrzuca się do jednego worka. Napis na nim brzmi – kredyty były udzielone przy kursie franka 2 zł. No cóż… nie jest to kłamstwo, ale powiedzenie całej prawdy absolutnie nie. Kredyty frankowe udzielane były latach 2000-2010. W tym czasie kurs franka wahał się od 2 do ponad 3 zł. W okolicach dolnej granicy był w roku 2007 i do połowy 2008. Okres popularności kredytów walutowych to lata 2004 -2009, a w tych latach frank kosztował przeważnie drożej. Patrząc na przedział lat, nie muszę specjalnie tłumaczyć, że spora część kredytów została udzielona przy korzystniejszym kursie. Biorąc pod uwagę powyżej przytaczany kredyt 400 tys. zł wysokość zadłużenia w przeliczeniu na franki mogła się zatem wahać od 200 do 130 tys. Różnica kolosalna, prawda? 70 tys. franków to prawie 300 tys. zł To pokazuje, że poziom irytacji i roszczeń kredytobiorców może być bardzo zróżnicowany.
Trzymając się jednak naszej Izy, to jej dług wynosił przy braniu kredytu 160 tys. franków. Nie jest źle. Tak jak wszyscy cieszyła się niską ratą, przez dość długi czas nawet niższą od tej, którą miała na początku spłacania. I cały czas był to okres, ze raty analogicznych kredytów w PLN było droższe. Frankowicze liczyli zyski. W każdym roku zarabiali średnio na 2 raty. Przyszedł jednak ten sądny dzień, że się zadziało, czyli kurs franka poszybował do 4 zł. Zaczął się lament, rwanie włosów z głów, że drogo i raty wysokie. Owszem, tego nie zamierzam negować. Jednak jest i druga strona medalu. W dalszym ciągu miesięczna obsługa rat tych kredytów jest wcale nie droższa niż analogicznych kredytów w PLN. Większość kredytobiorców od dnia zaciągnięcia kredytu we franku do dziś nie zapłaciła więcej niż gdyby zdecydowali się na kredyt w rodzimej walucie. Z pełną świadomością mogę stwierdzić, że stracili nieliczni, którzy źle „wstrzelili” się w czas wzięcia kredytu. Oczywiście, że dla nich to problem, niezaprzeczalny. Nie można jednak na podstawie tych przypadków stwierdzać, że kredyty walutowe to zło tak duże, że świat nie widział większego. Przykładanie jednej miary do każdego kredytu jest zatem moim (i nie tylko moim) zdaniem demagogią i źle służy całej sprawie.
Stara prawda kredytowa mówi też o tym, że mniej ważne jest ile pożyczamy, ważniejsze ile musimy oddać
Ja osobiście wolałbym pożyczyć 100 i oddać 120 niż pożyczyć 80 i oddać 130. To chyba oczywiste. Na to wpływ ma oprocentowanie kredytu. Składa się na nie stałą marża banku i stopa procentowa (różna dla każdej waluty). Rata kredytu składa się z części kapitałowej oraz część odsetkowej. Czym wyższe oprocentowanie, tym mniej kapitału spłacamy w racie a generalnie w początkowym okresie spłaty znacząca część raty to odsetki. Przy 30 letnim okresie spłaty w ciągu pierwszych 10 lat spłacane jest raptem około 20% kapitału – robi wrażenie, czyż nie? Biorąc pod uwagę wysokość stop procentowych zarówno te w Szwajcarii (czy w UE) jak i w Polsce są na historycznie najniższym poziomie. W Szwajcarii są wręcz ujemne, zatem obecnie w każdej racie kapitał stanowi znaczącą większość a przy kredytach w PLN niewielką część.
Wracając do naszej Izy – jak do tej pory koszty obsługi jej kredytu na pewną nie są większe, niż gdyby pierwotnie zdecydowała się na kredyt nie we franku ale w złotówce. I w podobnej sytuacji jest zdecydowana większość tych, którzy wdali się w romans z frankiem J W krótkich żołnierskich słowach można powiedzieć – nic się nie stało, nie jest drogo a już na pewno nie drożej niż mogłoby być.
O co tyle hałasu?
O co zatem chodzi, skąd ten szum, skąd obawy, dlaczego lament i zaniepokojenie? To coś o czym mówi się najmniej, albo wcale w całej dyskusji o kredytach.
Jest jedna rzecz, która boli najbardziej a ściśle związana z wysokim kursem waluty. Prześledźmy to na przykładzie Izy. Iza kupiła mieszkanie za 400 tys. i tyle mniej więcej miała kredytu. Obecnie mieszkanie warte jest powiedzmy 450 tys. Kredytu zostało jej do spłacenia 130 tys. franków, czyli 520 tys. zł. Jakiekolwiek ruchy związane ze sprzedażą mieszkania, zamiany na inne itp. nie wchodzą w grę. Gdyby w owym czasie wzięła swój kredyt w PLN jej obecne zadłużenie wynosiłoby około 340 tys. W takiej sytuacji można mieszkanie sprzedać i jeszcze coś zostanie. CO innego gdyby frank kosztował 2,5 – wtedy zadłużenie Izy wynosiłoby 325 tys.
To stan na dzień dzisiejszy. Kredyty hipoteczne to zobowiązania długoterminowe a to ma tutaj wielkie znaczenie.
Czy ktoś jest w stanie powiedzieć jak będzie wyglądało jego życie za miesiąc , rok, dwa? Ciężko wyrokować, wszak co dzień może wydarzyć się coś co zmieni nasze plany i sytuację, w której się znajdujemy. Z grubsza można jednak powiedzieć, że jest to okres przewidywalny. A co w sytuacji, jeśli zapytam jak będzie wyglądało Twoje życie za 10-15 lat? No to już jedna wielka niewiadoma. Zbyt wiele czynników ma na to wpływ, zbyt wiele niewiadomych. Podobnie jest z kredytem. W ograniczonym zakresie możemy przewidywać jak będą wyglądały raty za miesiąc czy rok. Bardzo istotne jest to, że dalej to już bardzo wielka niewiadoma. Kredyt hipoteczny to na ogół zobowiązanie na lat 30 i mniej istotne jest to jak to wygląda obecnie, ale jak to się finalnie skończy. Frankowicze, w tym nasza Iza przez kilka lat zarabiali, teraz „tracą” choć lepiej napisać nie zarabiają. Co będzie za 5 lat? A za 10? Dzisiaj „kochanek” wielu kobiet zwany frankiem każe sobie płacić za romans 4 zł. Kiedyś był tańszy, chciał tylko 2-2,5 dlatego tak wiele romansów zostało nawiązanych. Nikt nie dopuszczał myśli, że zdrożeje. Stało się a tym samym głośno jest o planach „rozwodów”, żeby jednak pozbyć się franka i wrócić do „pana złotówki”. Najlepiej z rekompensatą wyrządzonych krzywd.
Załóżmy przez moment, że rządzący doprowadzą do „cofnięcia” umów o czym głośno było w kampanii wyborczej. Co prawda obecnie się z tego wycofano i to dość jednoznacznie, ale… załóżmy że jednak dałoby się unieważnić romans, czyli przerobić umowy kredytowe na złotówki. Radość byłaby wielka, choć moim zdaniem nie poparta realiami i brakowałoby w tej radości przyszłościowego myślenia. Za kilka lat może okazać się, że frank spadnie do 3 zł a może jeszcze niżej. Powiecie , że nie realne… hmm… jak był po 2 zł też nikt nie dopuszczał myśli, że może być po 4 zł. I co wtedy? Znów lawina protestów, żeby wrócić jednak do starych zasad.
Bo ten „Franek” nie jest taki zły, tylko chwilowo każe sobie płacić nie mniej niż pozostali i szantażem (czyli wartością zadłużenia w odniesieniu do wartości nieruchomości) nie pozwala na rozstanie. Trzymajmy się jednak myśli, że to tylko „chwilowe”
Krzysztof Iwan
Od 2005 roku w branży finansowej, od wielu lat ekspert w zakresie finansowania nieruchomości, czyli kredytów hipotecznych. Współzałożyciel Guru Group. Analityczne myślenie połączone z życiowym podejściem do zawiłych procedur bankowych. To sprawia, że potrafi przeprowadzić każdego klienta przez zawiłości ofert banków oraz procesów kredytowych od złożenia wniosku po szczęśliwy finał, czyli wypłatę kredytu. Stosuje przy tym indywidualne podejście, bo każda sprawa jest inna. Dzięki swojej wiedzy i podejściu zapraszany do udziału w kongresach i debatach dotyczących rynku nieruchomości i jego finansowania. Liczne publikacje w mediach oraz udział w programach radiowych i telewizyjnych. Niebawem premiera książki, która będzie jedynym w swoim rodzaju, różnym od dotychczasowych nielicznych publikacji w tym zakresie, poradnikiem dla kredytobiorców i doradców.
