Lifestyle

Nie taki wkład własny straszny, jak go malują

Kasa na ławę
Kasa na ławę
20 marca 2017
Fot. iStock/andresr
 

Wkład własny. Brzmi złowrogo i najczęściej spędza nam sen z powiek, gdy myślimy o kredycie. A wkład własny to nic innego, jak własne zaangażowanie w wartość inwestycji, którą zamierzamy finansować kredytem bankowym. Cóż, zgromadzenie środków, zwłaszcza przez młodych ludzi, którzy nie posiadają nadwyżek finansowych, nie jest łatwe.. Zresztą i dla osób, których życie finansowe trwa już jakiś czas, są to wymogi często nie do przeskoczenia. Posiadanie wkładu własnego jest niestety prawie zawsze niezbędne do uzyskania kredytu. Ale może jak poznamy go bliżej, to przestanie być aż taki straszny.

Co to jest wkład własny i po co to komu (zwłaszcza bankom)?

Dla kredytobiorcy zawiłości regulacji bankowych dotyczących wkładu własnego są trudne do zrozumienia. Skupmy się więc na tym, że jest potrzebny i tyle. Tym niemniej pokuszę się o kilka zdań wprowadzenia w temat, żeby rozwiać wątpliwości i przybliżyć tok myślenia banków.

Zacznijmy od porównanie do spraw czysto życiowych. Jeśli znajomy poprosi o pomoc w rozkręceniu biznesu, postawimy sobie wiele pytań, ale jednym z nich będzie: ile kosztuje biznes i ile z tego wkłada on sam. Im bardziej znajomy zaangażuje się finansowo, tym większe będziemy mieli przeświadczenie, że sam wierzy w ten biznes. Bank to też firma, której zadaniem jest zarabianie na swoim biznesie, czyli na udzielaniu kredytów. Dlatego też, im większy wkład własny w zakup nieruchomości zadeklaruje kredytobiorca, tym bank będzie bardziej skłonny do udzielenia kredytu na pozostałą część.

Ile obecnie wynosi wymagany wkład własny?

W czasach boomu na rynku nieruchomości uzyskanie kredytu na 100 lub nawet więcej procent wartości nieruchomości nie było problemem. Teraz podejście banków jest konserwatywne, co w połączeniu z regulacjami Komisji Nadzoru Finansowego sprawia, że zakup nieruchomości bez posiadania gotówki jest niemożliwy przynajmniej teoretycznie. Trzymając się zapisów prawnych każdy kredytobiorca musi dysponować 20% wkładem własnym w inwestycje. Dopuszcza się jednocześnie możliwość zmniejszenia udziału własnego do 10% pod warunkiem, że ów brakujący wkład własny zostanie ubezpieczony. Co na to banki? Podejście jest bardzo różne. Są takie, które trzymają się wymogu posiadania 20% wkładu własnego, zatem nie uzyskamy więcej kredytu niż 80%. Na drugim biegunie są te, które finansują 90% inwestycji. Jest to jednak poziom maksymalny.

I właśnie nad słowem „inwestycji” zatrzymam się teraz, czyli słów kilka o tym jak banki wkład własny wyliczają.

W jaki sposób banki liczą wysokość wymaganego wkładu własnego?

Najprościej będzie posłużyć się przykładem.

Kupujemy nieruchomość za 100 tys. Wymagany wkład własny (liczony od wartości inwestycji, czyli ceny transakcyjnej) to 10%, czyli 10 tys. I tyle musimy pokazać w banku jako środki własne. Jak się ma do tego wartość nieruchomości? Sprawa jest zakręcona. Jeśli z jakiś powodów wartość kupowanej nieruchomości będzie niższa niż 100 tys. (w ocenie banku) , przyjmijmy 95 tys. to burzy to proste liczenie wymaganego wkładu własnego. Jako wartość inwestycji bank przyjmie niższą z dwóch wartości, albo ceny transakcyjnej, albo wartości wyceny.

Kredyt to maksymalnie 90% wartości inwestycji – czyli 90% z 95 tys. co daje 85,5 tys. Ponieważ chcemy kupić nieruchomość za 100 tys. zatem musimy w tym przypadku posiadać 14,5 tys. a nie 10 tys. środków własnych.

A co jeśli „na papierze” wkład własny jest większy niż wymagany?

Może zdarzyć się sytuacja odwrotna od opisanej wyżej. Nieruchomość kupowana za 100 tys. zostanie wyceniona na 110 tys. (załóżmy, że kupujemy okazyjnie). W dalszym ciągu maksymalna kwota kredytu będzie liczona od niższej wartości, czyli ceny zakupu. Krótko mówiąc wkład własny 10 tys. a kredyt 90 tys. co daje cenę zakupu 100 tys.

Co zatem z nadwyżką 10 tys. zł ? Czy można „wciągnąć” to jako wkład własny?

Nadwyżka ta może mieć wpływ na parametry kredytu i ocenę ryzyka transakcji. Niestety potraktowanie jej jako wkład własny jest praktycznie niemożliwe. W niektórych bankach można ewentualnie zwiększyć kwotę kredytu o tzw. cel dowolny, co może stanowić połowiczne rozwiązanie odzyskania części poniesionych kosztów zakupu.

Dodatkowe zabezpieczenie a wkład własny

W nielicznych bankach jako wkład własny możemy przedstawić coś innego niż gotówkę. Tym czymś jest dodatkowa nieruchomość. Decyzja będzie mocno indywidualna, co nie znaczy, że nie jest to możliwe. Daleki byłbym jednak od przedstawiania tego rozwiązania jako pewnik, jednak próbować można, wszak korzyści kuszą. Rozwiązanie może okazać się korzystne dla tych, którzy mają już jakąś nieruchomość lub znajdą kogoś, kto im nieruchomości użyczy.

Brakujący wkład własny. Ile to kosztuje i kto za to płaci?

No właśnie… kto płaci? Pan płaci, Pani płaci. Stara zasada biznesowa mówi, że nie ma nic za darmo. Podobnie jest z ubezpieczeniem brakującego wkładu własnego. Banki mają zabronione przenoszenie kosztów tego ubezpieczenia na klientów, ale to czysta teoria. Wiadomo, że ktoś za to zapłacić musi i nie trzeba nikogo przekonywać do myśli, że banki nawet jeśli nie wprost, to przenoszą koszty tych opłat na klientów. Niektóre w sposób jawny obarczają kredytobiorców tymi kosztami. Jak to robią, że nie ponoszą konsekwencji tego ruchu pozostawiam bez komentarza. Te banki, które wprost takich opłat nie pobierają, mają to wliczone w cenę kredytu, czyli krótko mówiąc regulują to wysokością marży.

Żeby nie być gołosłownym podam przykład opłat. Przy kredycie w wysokości 200 tys. i finansowaniu 90% wartości inwestycji opłaty te są na poziomie 500 – 1500 zł w skali całego kredytu (ponoszone w pierwszych kilku latach, do czasu, kiedy zadłużenie spadnie do poziomu 80% wartości inwestycji, lub jednorazowo przy uruchomieniu kredytu). W gorszej sytuacji będą ci, którzy trafią na banki „wliczające” owo ubezpieczenie w wysokość marży. Miesięczny koszt nie jest wtedy wysoki, ale ponoszony w całym okresie kredytowania. Marża jest bowiem stała w całym okresie spłaty kredytu. Przez 30 lat spłaty suma tej nadwyżki może dojść do kilku tysięcy złotych. Oczywiście w większości przypadków to i tak lepsze rozwiązanie niż zebranie 10-30 tys. „na dzień dobry” jako wkład własny.

Wkład własny a zakup połączony z remontem/wykończeniem

Na zakończenie krótko o sytuacji, w której kupujemy mieszkanie i jednocześnie chcemy uzyskać środki na remont. W takim przypadku wkład własny będzie liczony od całości kosztów inwestycji a wartością inwestycji będzie (w dużym uproszczeniu) suma ceny zakupu i wartości remontu. Zatem jeśli kupujemy nieruchomość za 100 tys. i dodatkowo potrzebujemy 30 tys. na jej remont, bank wyceni inwestycję na 130 tys. I od tej wartości liczony będzie wymagany wkład własny. W takim przypadku jest to 13 tys. , czyli maksymalny możliwy kredyt to 117 tys.

Podane wyżej informacje dotyczą standardowych nieruchomości i kredytów w naszej rodzimej walucie. W przypadku kredytów w walutach obcych (jeśli jesteśmy uprawnieni do ich uzyskania) oraz przy kredytowaniu nietypowych nieruchomości poziom wymaganego przez banki wkładu własnego może się znacznie różnić.

Jeśli zainteresowała Cię ta tematyka zapraszam do dyskusji.
Chcesz dowiedzieć się więcej, masz pytania w innej spawie związanej z finansami? – zadzwoń lub napisz:
krzysztof@gurugroup.pl , tel. 502387352
Zapraszam na stronę www.gurugroup.pl


kasa-na-lawe-awatarKrzysztof Iwan

Od 2005 roku w branży finansowej, od wielu lat ekspert w zakresie finansowania nieruchomości, czyli kredytów hipotecznych. Współzałożyciel Guru Group. Analityczne myślenie połączone z życiowym podejściem do zawiłych procedur bankowych. To sprawia, że potrafi przeprowadzić każdego klienta przez zawiłości ofert banków oraz procesów kredytowych od złożenia wniosku po szczęśliwy finał, czyli wypłatę kredytu. Stosuje przy tym indywidualne podejście, bo każda sprawa jest inna. Dzięki swojej wiedzy i podejściu zapraszany do udziału w kongresach i debatach dotyczących rynku nieruchomości i jego finansowania. Liczne publikacje w mediach oraz udział w programach radiowych i telewizyjnych. Niebawem premiera książki, która będzie jedynym w swoim rodzaju, różnym od dotychczasowych nielicznych publikacji w tym zakresie, poradnikiem dla kredytobiorców i doradców.

logo guru

 


Lifestyle

Frankowicze, głowa do góry. Nie będzie tak źle? Czyli wszystko, co chcielibyście wiedzieć o sławetnych kredytach

Kasa na ławę
Kasa na ławę
27 lutego 2017
Fot. iStock / assalve

Kurs franka szwajcarskiego jest od kilku lat jednym z głównych tematów wielu rozmów. I nie o biznesowe rozmowy tu chodzi, bo wpływ kursu tej waluty na światową gospodarkę bardzo znaczący nie jest. Dla setek tysięcy Polek i Polaków kurs franka jest tak samo istotny jak cena kupowanej rano bułki, na którą mamy odliczone i nie daj Boże, żeby zdrożała. Te „setki” z nas i naszych znajomych co miesiąc odlicza na ratę kredytu, zatem emocje związane z obserwowaniem kursów walut są ogromne. Zadłużenie związane z kredytem hipotecznym spędza nam sen z powiek, a obietnice rządu i prezydenta dają nadzieję na poprawę sytuacji. Czy słusznie się tak martwimy, czy obiecana pomoc dla „frankowiczów” jest im naprawdę potrzebna? Czy to co się dzieje to spadek w czeluści przepaści, czy może tylko, wzorem kolejki górskiej w parku rozrywki śmiganie w dół, żeby dobrze się odbić?

Zbierając siły i myśli do napisania poniższych słów długo zastanawiałem się, w którą stronę iść. Czy w matematyczne wyliczenia, żeby zobrazować sytuację, czy też w kierunku opisowego przedstawienia sytuacji tłumacząc zawiłości i rozprawiając się z mitami oraz prawdami, o których media milczą. Tak… milczą, bo mało medialne są te prawdy , nie można nakręcić populizmu itd. Ta druga opcja wygrała zdecydowanie. Co do pierwszej ograniczę się do przedstawienia suchych faktów, a Wy drodzy czytelnicy „musicie” mi uwierzyć na słowo. Całą swoją reputacją zaręczam, że będą prawdziwe. Zresztą niejeden z Was próbował nie raz i nie dwa przeliczać ile stracił na kredycie we frankach. I z góry zakładam, że większość z Was tak właśnie do tych wyliczeń podeszła – policzę ile straciłem, ile jestem tył. Wszyscy mówią przecież, że ten kurs waluty to Armagedon dla kredytobiorców. Niektórzy mówią, że trzeba im pomóc. No nie ma mocnych – jestem w tył na tym kredycie niczym inwestujący w złoto w Amber Gold. Czy aby na pewno? A przecież można podejść inaczej – policzę czy straciłem, bo może nie jest tak źle. Tyle wstępu, może i przydługiego, ale koniecznego.

Historia wymarzonego „m”

Całą opowieść owinę wokół sprawy jednej z czytelniczek, która stała się posiadaczką kredytu walutowego w roku 2005 a 400 tys. zł uzyskane z niego pozwoliły na zakup Izabeli wymarzonego mieszkania. Zarówno jej jak i tysięcy innych kredytobiorców nikt i nic nie był w stanie odciągnąć od chęci zaciągnięcia kredytu w walucie obcej. Wiem co mówię, pośredniczyłem w tym czasie w udzielaniu takich kredytów. Wszyscy Klienci otrzymywali po pierwsze informacje o ryzyku, po drugie każda oferta zawierała także opcję kredytu w złotówce.  Zwłaszcza to porównanie wysokości rat działało zniewalająco. Często słyszałem… po co mi Pan pokazuje ten kredyt w PLN, przecież rata jest o 30% wyższa? No ale wie Pani… ryzyko kursowe, rata może wzrosnąć. Daj Pan spokój, Szwajcaria to nie Rosja, stabilny kraj, a nawet jakby co, to zanim wzrośnie to ja zarobię. Po co mam płacić 1300 jak mogę 1000 miesięcznie. Tak mniej więcej wyglądały dialogi w większości przypadków. Dzisiaj najgłośniej wypowiadają się Ci, którzy twierdzą, że nikt ich nie informował, że zostali wkręceni. Stawiam dolary przeciwko orzechom, że to 10, no może 20% wszystkich frankowiczów, ci którzy mieli kiepskich doradców. Reszta, wierzcie mi, była świadoma tego co kupuje.

Fot. iStock / gerenme

Fot. iStock / gerenme

W ciągu ostatnich kilku lat, od czasu kiedy to kurs franka poszybował w okolice 4 zł wszystkie kredyty w tej walucie wrzuca się do jednego worka. Napis na nim brzmi – kredyty były udzielone przy kursie franka 2 zł. No cóż… nie jest to kłamstwo, ale powiedzenie całej prawdy absolutnie nie. Kredyty frankowe udzielane były latach 2000-2010. W tym czasie kurs franka wahał się od 2 do ponad 3 zł. W okolicach dolnej granicy był w roku 2007 i do połowy 2008. Okres popularności kredytów walutowych to lata 2004 -2009, a w tych latach frank kosztował przeważnie drożej. Patrząc na przedział lat, nie muszę specjalnie tłumaczyć, że spora część kredytów została udzielona przy korzystniejszym kursie. Biorąc pod uwagę powyżej przytaczany kredyt 400 tys. zł wysokość zadłużenia w przeliczeniu na franki mogła się zatem wahać od 200 do 130 tys. Różnica kolosalna, prawda? 70 tys. franków to prawie 300 tys. zł To pokazuje, że poziom irytacji i roszczeń kredytobiorców może być bardzo zróżnicowany.

Trzymając się jednak naszej Izy, to jej dług wynosił przy braniu kredytu 160 tys. franków. Nie jest źle. Tak jak wszyscy cieszyła się niską ratą, przez dość długi czas nawet niższą od tej, którą miała na początku spłacania. I cały czas był to okres, ze raty analogicznych kredytów w PLN było droższe. Frankowicze liczyli zyski. W każdym roku zarabiali średnio na 2 raty. Przyszedł jednak ten sądny dzień, że się zadziało, czyli kurs franka poszybował do 4 zł. Zaczął się lament, rwanie włosów z głów, że drogo i raty wysokie. Owszem, tego nie zamierzam negować. Jednak jest i druga strona medalu. W dalszym ciągu miesięczna obsługa rat tych kredytów jest wcale nie droższa niż analogicznych kredytów w PLN. Większość kredytobiorców od dnia zaciągnięcia kredytu we franku do dziś nie zapłaciła więcej niż gdyby zdecydowali się na kredyt w rodzimej walucie. Z pełną świadomością mogę stwierdzić, że stracili nieliczni, którzy źle „wstrzelili” się w czas wzięcia kredytu. Oczywiście, że dla nich to problem, niezaprzeczalny. Nie można jednak na podstawie tych przypadków stwierdzać, że kredyty walutowe to zło tak duże, że świat nie widział większego. Przykładanie jednej miary do każdego kredytu jest zatem moim (i nie tylko moim) zdaniem demagogią i źle służy całej sprawie.

Stara prawda kredytowa mówi też o tym, że mniej ważne jest ile pożyczamy, ważniejsze ile musimy oddać

Ja osobiście wolałbym pożyczyć 100 i oddać 120 niż pożyczyć 80 i oddać 130. To chyba oczywiste. Na to wpływ ma oprocentowanie kredytu. Składa się na nie stałą marża banku i stopa procentowa (różna dla każdej waluty). Rata kredytu składa się z części kapitałowej oraz część odsetkowej. Czym wyższe oprocentowanie, tym mniej kapitału spłacamy w racie a generalnie w początkowym okresie spłaty znacząca część raty to odsetki. Przy 30 letnim okresie spłaty w ciągu pierwszych 10 lat spłacane jest raptem około 20% kapitału – robi wrażenie, czyż nie? Biorąc pod uwagę wysokość stop procentowych zarówno te w Szwajcarii (czy w UE) jak i w Polsce są na historycznie najniższym poziomie. W Szwajcarii są wręcz ujemne, zatem obecnie w każdej racie kapitał stanowi znaczącą większość a przy kredytach w PLN niewielką część.

Wracając do naszej Izy – jak do tej pory koszty obsługi jej kredytu na pewną nie są większe, niż gdyby pierwotnie zdecydowała się na kredyt nie we franku ale w złotówce. I w podobnej sytuacji jest zdecydowana większość tych, którzy wdali się w romans z frankiem J W krótkich żołnierskich słowach można powiedzieć – nic się nie stało, nie jest drogo a już na pewno nie drożej niż mogłoby być.

O co tyle hałasu?

O co zatem chodzi, skąd ten szum, skąd obawy, dlaczego lament i zaniepokojenie? To coś o czym mówi się najmniej, albo wcale w całej dyskusji o kredytach.

Jest jedna rzecz, która boli najbardziej a ściśle związana z wysokim kursem waluty. Prześledźmy to na przykładzie Izy. Iza kupiła mieszkanie za 400 tys. i tyle mniej więcej miała kredytu. Obecnie mieszkanie warte jest powiedzmy 450 tys. Kredytu zostało jej do spłacenia 130 tys. franków, czyli 520 tys. zł. Jakiekolwiek ruchy związane ze sprzedażą mieszkania, zamiany na inne itp. nie wchodzą w grę. Gdyby w owym czasie wzięła swój kredyt w PLN jej obecne zadłużenie wynosiłoby około 340 tys. W takiej sytuacji można mieszkanie sprzedać i jeszcze coś zostanie. CO innego gdyby frank kosztował 2,5 – wtedy zadłużenie Izy wynosiłoby 325 tys.

To stan na dzień dzisiejszy. Kredyty hipoteczne to zobowiązania długoterminowe a to ma tutaj wielkie znaczenie.

Czy ktoś jest w stanie powiedzieć jak będzie wyglądało jego życie za miesiąc , rok, dwa? Ciężko wyrokować, wszak co dzień może wydarzyć się coś co zmieni nasze plany i sytuację, w której się znajdujemy. Z grubsza można jednak powiedzieć, że jest to okres przewidywalny. A co w sytuacji, jeśli zapytam jak będzie wyglądało Twoje życie za 10-15 lat? No to już jedna wielka niewiadoma. Zbyt wiele czynników ma na to wpływ, zbyt wiele niewiadomych. Podobnie jest z kredytem. W ograniczonym zakresie możemy przewidywać jak będą wyglądały raty za miesiąc czy rok. Bardzo istotne jest to, że dalej to już bardzo wielka niewiadoma. Kredyt hipoteczny to na ogół zobowiązanie na lat 30 i mniej istotne jest to jak to wygląda obecnie, ale jak to się finalnie skończy. Frankowicze, w tym nasza Iza przez kilka lat zarabiali, teraz „tracą” choć lepiej napisać nie zarabiają. Co będzie za 5 lat? A za 10? Dzisiaj „kochanek” wielu kobiet zwany frankiem każe sobie płacić za romans 4 zł. Kiedyś był tańszy, chciał tylko 2-2,5 dlatego tak wiele romansów zostało nawiązanych. Nikt nie dopuszczał myśli, że zdrożeje. Stało się a tym samym głośno jest o planach „rozwodów”, żeby jednak pozbyć się franka i wrócić do „pana złotówki”. Najlepiej z rekompensatą wyrządzonych krzywd.

Załóżmy przez moment, że rządzący doprowadzą do „cofnięcia” umów o czym głośno było w kampanii wyborczej. Co prawda obecnie się z tego wycofano i to dość jednoznacznie, ale… załóżmy że jednak dałoby się unieważnić romans, czyli przerobić umowy kredytowe na złotówki. Radość byłaby wielka, choć moim zdaniem nie poparta realiami i brakowałoby w tej radości przyszłościowego myślenia. Za kilka lat może okazać się, że frank spadnie do 3 zł a może jeszcze niżej. Powiecie , że nie realne… hmm… jak był po 2 zł też nikt nie dopuszczał myśli, że może być po 4 zł. I co wtedy? Znów lawina protestów, żeby wrócić jednak do starych zasad.

Bo ten „Franek” nie jest taki zły, tylko chwilowo każe sobie płacić nie mniej niż pozostali i szantażem (czyli wartością zadłużenia w odniesieniu do wartości nieruchomości) nie pozwala na rozstanie. Trzymajmy się jednak myśli, że to tylko „chwilowe”


kasa-na-lawe-awatarKrzysztof Iwan

Od 2005 roku w branży finansowej, od wielu lat ekspert w zakresie finansowania nieruchomości, czyli kredytów hipotecznych. Współzałożyciel Guru Group. Analityczne myślenie połączone z życiowym podejściem do zawiłych procedur bankowych. To sprawia, że potrafi przeprowadzić każdego klienta przez zawiłości ofert banków oraz procesów kredytowych od złożenia wniosku po szczęśliwy finał, czyli wypłatę kredytu. Stosuje przy tym indywidualne podejście, bo każda sprawa jest inna. Dzięki swojej wiedzy i podejściu zapraszany do udziału w kongresach i debatach dotyczących rynku nieruchomości i jego finansowania. Liczne publikacje w mediach oraz udział w programach radiowych i telewizyjnych. Niebawem premiera książki, która będzie jedynym w swoim rodzaju, różnym od dotychczasowych nielicznych publikacji w tym zakresie, poradnikiem dla kredytobiorców i doradców.

logo guru